דווקא בתקופה קשה זו של מגפת הקורונה, נתקבלו במשרדנו פניות מלקוחות שפנו לקבל משכנתא, ובפיהם תלונה זהה: קיבלנו אישור עקרוני למשכנתא, ולמרות שהמצאנו את כל המסמכים שנתבקשו, הבנק מסרב לתת את הלוואת המשכנתא. מה עושים ?
1. נבהיר תחילה את המסגרת המעשית:
א. אדם המעוניין לקבל מהבנק הלוואה שהביטחון לה הינו שעבוד נכס מקרקעין (הלוואה זו מכונה “הלוואת משכנתא), פונה לבנק, בד”כ לבנק למשכנתאות, ממלא בקשה לקבלת משכנתא הכוללת פרטים אישיים וכלכליים שונים ( סכום הלוואה, טיב הבטוחה, מצב הכנסות חודשיות של התא המשפחתי, גיל, מקום עבודה וכדו’), מצרף אישורים שונים (תלושי שכר, דפי חשבון, נסח, הסכם או זכרון דברים) ומצפה לקבל את תשובת הבנק לבקשתו.
ב. הבנק בוחן הבקשה, ונותן תשובתו. ככל שהבנק מסכים עקרונית למתן הלוואת המשכנתא, הוא נותן למבקש מסמך הנקרא “אישור עקרוני למשכנתא”. במסמך זה הבנק מביע הסכמתו, כאמור – ה”עקרונית”, לתת למבקש הלוואה בסכום , תקופה , מסלולי ריבית ושיעורי הריבית בכל מסלול, סך ההחזר החודשי הצפוי, וסך העמלות.
ג. ביחד עם “האישור העקרוני”, הבנק נותן למבקש רשימת מסמכים שעליו להמציא לשם קבלת האישור הסופי של הבנק, ואזי יקבל המבקש רשימת מטלות כגון: הזמנת שמאי להערכת שווי הנכס, רישום הערת אזהרה. רק לאחר מילוי כל דרישות הבנק – הוא יאות לתת את הלוואת המשכנתא למבקש.
הבעיה המתעוררת:
לעיתים, הבנק חוזר בו מהאישור העקרוני, ומסרב לתת את המשכנתא בהתאם לאישור העקרוני שנתן ללקוח: בין מבחינת גובה הריבית ובין מבחינת סך ההלוואה. האמנם מותר לו לסרב ?
2. המסגרת המשפטית :
א. אין חולק כי האישור העקרוני תקף ל-24 יום ממועד המצאתו למבקש.
ב. אין מניעה לקבל אישור עקרוני למשכנתא ממספר בנקים במקביל.
ג. האישור העקרוני, לכשעצמו, לא מהווה את החוזה המחייב, באשר, כר”ל, המבקש נדרש להמציא מסמכים נוספים לשם קבלת האישור הסופי.
ד. יודגש כי מטרת המסמכים אותם נדרש המבקש להמציא כאמור, הנה אימות העובדות שהמבקש רשם בבקשתו לבנק.
ה. אין חולק כי ככל שיסתבר לבנק מאותם מסמכים כי הם סותרים נתונים שניתנו לו בבקשה עצמה, ו/או יתגלו לו עובדות חדשות על המבקש/מצבו הכלכלי/מצב הנכס (המהווה בטוחה), וכדו’ – הבנק בוודאי רשאי לסרב למתן המשכנתא, על אף האישור העקרוני.
3. בחינת הסוגיה המשפטית :
א. אם נתפוס את השור בקרניו, השאלה המשפטית הנה: מה הדין כאשר בנק מסרב לתת את הלוואת המשכנתא שהוא נתן לה אישור עקרוני, וזאת למרות שהומצאו לו המסמכים שנדרשו על ידו, והם תומכים בנתוני הבקשה למשכנתא ? האם ניתן לתבוע אותו בגין הנזק שגרם ? האם ניתן לחייב את הבנק להעביר ללקוח את כספי ההלוואה בהתאם לאישור העקרוני?
ב. עמדת הבנקים: שמו של המסמך מעיד על תוכנו: הוא “עקרוני”, ניתן לצרכי מידע כלכלי ולא כמסמך מחייב.
לא רק זאת, ביחד עם מתן האישור העקרוני, לעיתים הבנקים מחתימים המבקש או, למצער, נותנים לו מסמך נוסף בו המבקש מצהיר שהוא יודע שהאישור העקרוני אינו מחייב, והוא מקבל על עצמו מניעות מלהעלות טענות ו/או תביעות כנגד הבנק “בכל דבר וענין הקשורים למתן ההלוואה”.
ג. בפסיקה המועטה יחסית שניתנה בסוגיה זו, לא הצליחו לקוחות הבנקים בתביעה כספית כנגד הבנק בגין אי העמדת ההלוואה למרות האישור העקרוני.
4. לדעתי: הפרת האישור העקרוני ע”י הבנק למתן משכנתא – יכולה להקים בנסיבות הראויות עילת תביעה (פיצויים) כנגד הבנק, ואפרט:
א. הלכה פסוקה כי אין ל’שם המסמך’ כל חשיבות משפטית: טיבו ומעמדו המשפטי של מסמך משפטי נגזר מתוכנו וממכלול הנסיבות. לכן, יש לשלול טענת הבנקים ששמו של המסמך “אישור עקרוני” מעיד על תוכנו ואופיו הבלתי מחייב.
ב. בכל מקרה בו הלקוח שביקש משכנתא לא הוחתם על טופס נלווה, כמפורט לעיל, בו הוא קיבל על עצמו מניעות, המאבק המשפטי כנגד הבנק יהא פשוט יותר.
ג. ברם, גם במקרה בו הלקוח כן הוחתם על טופס כאמור – לדעתי, אין בכך סוף פסוק וניתן להילחם במניעות שלכאורה קיבל על עצמו. החתמת מבקש הלוואת המשכנתא על מסמך בו הוא מקבל על עצמו מניעות מלטעון ו/או לתבוע הבנק “בכל דבר וענין הקשורים למתן ההלוואה” – הנה פעולה כוחנית של הבנק, המנצל בחוסר תום לב מוחלט את מעמדו בהשוואה למבקש ההלוואה. זו שיטת פעולה של הפעלת אמצעי פסול בחוסר תום לב, ובמקרים הראויים ניתן לתקוף מסמך כזה ולאיין (לבטל את תוכנו) אותו.
מסמך זה, אם נקבל תוכנו כמות שהוא, לא רק שהוא מעקר כל משמעות לבקשות הלווים, אלא הוא אף מאפשר ניצול לרעה ע”י הבנק בין השלב “העקרוני” לשלב הסופי, לשם השאת רווחיו/ניצול מצוקת הלווה.
ד. עקרונות בסיסיים של דיני החוזים קובעים כי “הצעה” ו”קיבול” כורתים הסכם. ברור כי הסכם המשכנתא המסועף והמורכב (שאיש לא קורא למעט סעיף שיעורי הריבית ומועדי התשלומים…) נחזה כהסכם המשפטי המחייב שבין הצדדים.
ברם, למרות זאת, עולם המסחר והמשפט מכירים גם בתוקפו של “הסכם עקרונות” תמציתי, זכרון דברים ראשוני, והם תקפים הגם שלאחר מכן מתווספים בהם סעיפים משפטיים רבים.
במה שונה דינו של האישור העקרוני ?